Mô hình BIM phục vụ vận hành đang trở thành tiêu chuẩn mới trong quản lý và bảo trì tài sản công trình nhờ khả năng số hóa toàn bộ dữ liệu thiết bị, lịch trình bảo dưỡng và sơ đồ. Ứng dụng BIM trong giai đoạn vận hành không chỉ giúp giảm bớt chi phí mà còn nâng cao hiệu suất sử dụng công trình. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về cách triển khai và những yêu cầu dữ liệu để xây dựng mô hình BIM phục vụ vận hành hiệu quả.
Mô hình BIM phục vụ vận hành là gì?
Khái niệm mô hình BIM phục vụ vận hành
Sau khi công trình hoàn thành, BIM có thể tiếp tục được sử dụng để quản lý hiện trạng, theo dõi thiết bị, lập kế hoạch bảo trì và hỗ trợ xử lý sự cố. Mô hình BIM thiết kế chủ yếu phục vụ phát triển phương án, trong khi mô hình BIM thi công tập trung vào quá trình xây dựng và cập nhật thay đổi.
Mô hình phục vụ vận hành hướng đến dữ liệu thực tế sau bàn giao và nhu cầu quản lý tài sản. Vì vậy, dữ liệu tài sản đóng vai trò quan trọng, giúp liên kết từng thiết bị với thông tin kỹ thuật và hồ sơ liên quan.
Mô hình BIM phục vụ vận hành gồm những thông tin gì?
Một mô hình BIM phục vụ vận hành có thể bao gồm:
- Thông tin hình học công trình
- Vị trí và thông số thiết bị MEP
- Thông số kỹ thuật
- Mã tài sản
- Nhà sản xuất
- Thời gian bảo hành
- Lịch bảo trì cùng hồ sơ vận hành và bảo dưỡng.
Khi được chuẩn hóa, các dữ liệu này tạo thành nguồn thông tin tập trung, hỗ trợ quản lý tài sản và nâng cao hiệu quả vận hành công trình trong suốt vòng đời.
Vì sao cần xây dựng mô hình BIM phục vụ vận hành?
Xây dựng mô hình BIM phục vụ vận hành giúp chủ đầu tư và đơn vị quản lý khai thác dữ liệu công trình một cách có hệ thống thay vì phụ thuộc vào hồ sơ giấy hoặc các tệp dữ liệu rời rạc. Khi thông tin hình học, thiết bị, tài sản và hồ sơ kỹ thuật được liên kết trong cùng một môi trường dữ liệu, quá trình vận hành và bảo trì có thể được thực hiện nhanh chóng, chính xác hơn.
- Tập trung dữ liệu tài sản trên một nền tảng: Mô hình BIM giúp tập trung thông tin về thiết bị, hệ thống MEP, không gian và tài sản vào một nguồn dữ liệu thống nhất. Người quản lý có thể truy cập thông tin liên quan đến từng tài sản trực tiếp từ mô hình.
- Hỗ trợ quản lý và bảo trì thiết bị: Thông tin về mã thiết bị, thông số kỹ thuật, nhà sản xuất, thời hạn bảo hành và lịch bảo trì có thể được liên kết với đối tượng trong mô hình. Điều này hỗ trợ lập kế hoạch bảo dưỡng và theo dõi tình trạng thiết bị hiệu quả hơn.
- Giảm thời gian tìm kiếm thông tin công trình: Thay vì tìm kiếm thủ công trong nhiều hồ sơ, người dùng có thể xác định vị trí thiết bị trên mô hình và truy xuất thông tin liên quan nhanh chóng.
- Hỗ trợ theo dõi vòng đời tài sản: Dữ liệu BIM có thể được cập nhật trong quá trình sử dụng, giúp theo dõi lịch sử bảo trì, sửa chữa, thay thế và các thay đổi của tài sản.
- Cải thiện khả năng phối hợp giữa các bộ phận vận hành: Mô hình BIM tạo môi trường thông tin chung, giúp đội ngũ kỹ thuật, Facility Management và các bên liên quan sử dụng cùng một nguồn dữ liệu, từ đó nâng cao khả năng phối hợp và kiểm soát công việc.
Quy trình triển khai mô hình BIM phục vụ vận hành hiệu quả
Xác định yêu cầu thông tin chủ đầu tư (EIR cho FM)
Trước khi xây dựng mô hình, cần xác định rõ EIR (Employer’s Information Requirements) dành cho giai đoạn Facility Management. Chủ đầu tư và đơn vị vận hành cần thống nhất những thông tin thực sự cần thiết như mã tài sản, thông số thiết bị, nhà sản xuất, thời hạn bảo hành và lịch bảo trì. Việc xác định yêu cầu từ đầu giúp tránh đưa dữ liệu không cần thiết vào mô hình.
Bắt đầu chuẩn hóa dữ liệu ngay từ khâu thiết kế và thi công
Dữ liệu nên được chuẩn hóa ngay từ giai đoạn thiết kế và thi công thay vì chờ đến khi bàn giao. Các hệ thống phân loại như OmniClass, Uniclass có thể được sử dụng để thống nhất cách phân loại và quản lý thông tin tài sản.
Thu thập và chuẩn hóa dữ liệu COBie
COBie (Construction Operations Building Information Exchange) hỗ trợ tổ chức và trao đổi dữ liệu tài sản phục vụ vận hành. Chuẩn hóa dữ liệu COBie giúp số hóa thông tin bàn giao, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nhập dữ liệu vào các hệ thống quản lý tài sản và bảo trì.
Khảo sát và cập nhật mô hình As-Built
Sau khi thi công hoàn thành, cần kiểm tra và cập nhật mô hình As-Built để phản ánh đúng hiện trạng công trình. Với các dự án có yêu cầu cao về độ chính xác, công nghệ Laser Scanning có thể được sử dụng để thu thập dữ liệu thực địa và đối chiếu với mô hình BIM.
Tích hợp mô hình BIM với phần mềm quản lý vận hành
Đây là bước cuối cùng và đóng vai trò quyết định trong việc biến mô hình BIM phục vụ vận hành thành công cụ khai thác thực tế. Sau khi mô hình As-Built và tập dữ liệu COBie đã được nghiệm thu, toàn bộ thông tin sẽ được kết nối trực tiếp với các phần mềm quản lý vận hành chuyên dụng.
Thách thức và giải pháp khi triển khai BIM cho vận hành
Thách thức: Thiếu nhân sự và dữ liệu thiếu chuẩn hóa
Rào cản lớn nhất hiện nay là về năng lực nhân sự, đội ngũ chuyên viên BIM thường thiếu chuyên môn thực tế về bảo trì tòa nhà, trong khi Ban quản lý vận hành lại không quen thao tác trên phần mềm 3D phức tạp. Bên cạnh đó, tình trạng quá tải dữ liệu hoặc thiếu nhất quán sẽ khiến mô hình trở nên nặng nề và thiếu các trường thông tin để vận hành.
Giải pháp: Lập kế hoạch triển khai BIM (BEP) cho vận hành ngay từ đầu
Để khắc phục rào cản trên, chủ đầu tư cần xây dựng kế hoạch triển khai BIM (BEP) dành riêng cho giai đoạn vận hành ngay từ khi khởi công dự án. Tài liệu cần ghi rõ quy định tiêu chuẩn nhập liệu, cấu trúc thông tin và trách nhiệm bàn giao của từng bên.
Đồng thời, doanh nghiệp nên tổ chức các chương trình đào tạo chuyển giao công nghệ, lựa chọn nền tảng BIM FM đơn giản, dễ thao tác trên thiết bị di động để tối ưu hóa năng suất làm việc cho đội ngũ kỹ thuật.
Mô hình BIM phục vụ vận hành giúp tập trung dữ liệu công trình, hỗ trợ quản lý tài sản, bảo trì thiết bị và nâng cao hiệu quả vận hành. Để phát huy giá trị, cần chuẩn hóa dữ liệu từ thiết kế – thi công, cập nhật mô hình As-Built và duy trì quy trình quản lý thông tin sau bàn giao. Đây là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp hướng đến quản lý công trình theo vòng đời và tối ưu chi phí vận hành.
